“Ev almak için ne kadar biriktirmem gerek?” sorusunun cevabı evin fiyatı değildir. Çoğu kişi evin tamamını değil, peşinatı ve masrafları biriktirir; gerisini krediyle öder. Ama sen biriktirirken evin fiyatı da artar. Gerçekçi bir hesap üç parçadan oluşur: peşinat, alım masrafları ve fiyat artışı.
1. Peşinat: kredinin karşılamadığı kısım
Bankalar konutun tamamını kredilendirmez. BDDK, kredi tutarının konut değerine oranına bir üst sınır koyar. Ocak 2026’daki düzenlemeyle bu sınır konutun değerine ve enerji kimlik belgesindeki sınıfına göre belirleniyor: daha düşük değerli ve enerji sınıfı yüksek konutlarda daha fazla kredi kullanılabiliyor. Banka, satış fiyatını değil lisanslı bir değerleme kuruluşunun belirlediği ekspertiz değerini esas alır.
Pratikte bu şu anlama gelir: Peşinat oranı evden eve değişir ve ekspertiz değeri satış fiyatının altında kalırsa aradaki farkı da senin karşılaman gerekir. Planına başlamadan önce bankana, almayı düşündüğün türden bir ev için ne kadar kredi kullandırdığını sor.
2. Alım masrafları: fiyatın üstüne gelenler
Evin fiyatına ek olarak ödenen kalemler toplamda azımsanmayacak bir tutar tutar:
- Tapu harcı: 492 sayılı Harçlar Kanunu’na göre satış bedeli üzerinden alıcıdan binde 20 (%2), satıcıdan da binde 20 alınır. Harç, beyan edilen bedel ile belediyedeki emlak vergisi değerinden yüksek olanı üzerinden hesaplanır.
- Döner sermaye ücreti: Tapu müdürlüğünün aldığı hizmet bedelidir. 2026 için gösterge tutar, ilçenin katsayısıyla çarpılarak bulunur; birkaç bin lira tutar.
- Emlakçı hizmet bedeli: Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik’e göre alıcıdan ve satıcıdan ayrı ayrı en fazla satış bedelinin %2’si artı KDV alınabilir.
- Ekspertiz ücreti (kredi kullanıyorsan), DASK (zorunlu deprem sigortası) ve kredide istenebilecek konut sigortası.
- Taşınma ve ilk yerleşim: Nakliye, tadilat, beyaz eşya. Çoğu hesapta unutulur.
Bu kalemlerin toplamı çoğu zaman fiyatın %4–6’sına ulaşır. Müteahhitten alınan yeni konutlarda ayrıca KDV de söz konusu olabilir; oranı konutun büyüklüğüne ve bulunduğu yere göre değişir.
3. Fiyat artışı: hedef sen biriktirirken kaçar
TCMB Konut Fiyat Endeksi’ne göre Türkiye’de konut fiyatları Eylül 2026’da bir yılda nominal olarak %22,3 arttı. Bugün 4 milyon ₺ olan bir ev, aynı hızla artarsa bir yıl sonra yaklaşık 4,9 milyon ₺ olur. Peşinat oranı aynı kalsa bile peşinatın tutarı da aynı oranda büyür.
Bu yüzden doğru soru “4 milyonluk ev için ne kadar biriktirmeliyim?” değil, “birikimim hangi ay evin o ayki peşinatına ve masraflarına yetişir?” sorusudur.
Bir örnek
4.000.000 ₺‘lik bir ev, %30 peşinat ve %5 masraf. Bugünkü fiyatla gereken: 1.400.000 ₺. Elinde 500.000 ₺ var, her ay 40.000 ₺ ekliyorsun ve birikimin vergi sonrası yıllık %35 getiriyor.
Ev fiyatları farklı hızlarda artarsa:
| Yıllık fiyat artışı | Ulaşma süresi | O ayki ev fiyatı | Gereken peşinat + masraf |
|---|---|---|---|
| %15 | 19 ay | ~4,99 milyon ₺ | ~1,75 milyon ₺ |
| %22 | 22 ay | ~5,76 milyon ₺ | ~2,02 milyon ₺ |
| %30 | 28 ay | ~7,38 milyon ₺ | ~2,58 milyon ₺ |
Fiyat artışı varsayımı bir yılın üzerinde fark yaratıyor. Tek bir rakama güvenmek yerine birkaç senaryoyla bakmak bu yüzden önemli.
Kendi rakamlarınla denemek için ev alma hesaplayıcısını kullanabilirsin.
Peşinattan sonra: taksit
Peşinatı denkleştirmek işin yarısı. Geri kalan kredinin taksiti her ay bütçenden çıkacak. TCMB’nin haftalık verisine göre 16 Ekim 2026 haftasında konut kredisinin ortalama yıllık faizi %41,50 idi; bu, aylık yaklaşık %2,94’e denk gelir.
Bu oranla 2.800.000 ₺ krediyi 120 ayda geri ödersen aylık taksit yaklaşık 84.900 ₺ olur; toplamda kredinin 3,6 katını, yaklaşık 10,2 milyon ₺ ödersin. Bankalar taksitin gelire oranına da bakar. Taksitin, acil durum fonunu ve diğer hedeflerini aksatmadan ödenebilir olması gerekir. Farklı tutar ve vadelerle kredi taksit hesaplayıcısında deneyebilirsin.
Satın almak mı kirada kalmak mı daha mantıklı, bu ayrı bir hesap: Kirada kalmak mı, kredi çekmek mi?
Kartopu ile nasıl hesaplanır?
- Ev hedefi oluştur. Evin bugünkü fiyatını, peşinat oranını ve masrafları yaz.
- Mevcut birikimini kayıtlara ekle. Mevduat, altın, döviz; hepsi hedefe sayılır.
- Planlarda fiyat artışını ve getiriyi oynat. İyimser, temel ve kötümser senaryoda evin peşinatına hangi ay yetiştiğini yan yana gör.
- “Ya ayda 10.000 ₺ fazla koyarsam?” Senaryoyu dene; gerçek kayıtların değişmez.
Kaynaklar
- TCMB, Konut Fiyat Endeksi, Eylül 2026.
- TCMB, EVDS, haftalık kredi faizleri, 16 Ekim 2026.
- 492 sayılı Harçlar Kanunu, (4) sayılı tarife.
- Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, harç ve döner sermaye bilgileri.
- Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik, hizmet bedeli.
- BDDK, konut kredilerinde kredi/değer oranı kararı (Ocak 2026).
Bu yazı genel bilgi içerir, yatırım ya da kredi tavsiyesi değildir. Kesin masraflar için tapu müdürlüğüne ve bankana danış.